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發佈日期:2018/09/13
住居租賃轉租之效力

  租賃中轉租之效力,在房屋租賃的情形下,依民法規定除非有特約之情形,否則承租人得一部轉租。然而最新上路的租賃住宅市場發展及管理條例,對於房屋租賃的效力另做管制,此時即產生適用法上的衝突。徐婉寧老師於本篇文章,對於新法的規定詳細剖析,並點出適用上的爭議以及法條的不明確部分。藉由本文可以迅速掌握住宅租賃轉租效力的過去、現在以及未來。
 
【關鍵字】


◎本文完整請參閱:【月旦法學教室第192期】
住居租賃轉租之效力/徐婉寧

租賃住宅市場發展及管理條例與民法之關係

  租賃住宅市場發展及管理條例第5條第1項規定:「租賃契約具消費關係者,適用消費者保護法相關規定;非具消費關係者,其應約定及不得約定事項,由中央主管機關定之。」而同條例第3條第2款規定:「住宅租賃契約(以下簡稱租賃契約):指當事人約定,一方以建築物租與他方居住使用,他方支付租金之契約。」

換言之,租賃住宅市場發展及管理條例的規範對象為,不具消費關係之住宅租賃契約。因此,就所有的租賃契約而言,若具消費關係者,應優先適用消費者保護法相關規定。非具消費關係者,則需區分是否為住宅租賃契約,若非供居住使用者,則非租賃住宅市場發展及管理條例的適用範圍,而應適用民法關於租賃契約之規定…

關於租賃物轉租之效力

  民法第443條第1項規定:「承租人非經出租人承諾,不得將租賃物轉租於他人。但租賃物為房屋者,除有反對之約定外,承租人得將其一部分轉租於他人。」租賃契約因係出租人信任承租人而訂立的契約,因此原則上不許轉租,然房屋租賃因我國民間習慣多許轉租,故例外於房屋租賃,原則上可以轉租,除非當事人有反對之特約1。而違法轉租時,依同條第2項規定:「承租人違反前項規定,將租賃物轉租於他人者,出租人得終止契約。」然而租賃住宅市場發展及管理條例第10條第1項第3款規定:「承租人未經出租人書面同意,將租賃住宅轉租於他人」時,出租人得提前終止租賃契約,且承租人不得要求任何賠償。換言之…

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