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發佈日期:2018/12/17
如何收回未定期限之租地建屋契約-最高法院一○七年度台上字第八四三號判決

【主旨】

租地建屋契約,係以承租人使用其房屋為目的,非有相當之期限不能達其目的,故當事人雖未明定租賃之期限,依契約目的探求當事人之真意,仍應解為定有租至房屋不堪使用時為止之期限。是否不堪使用,原則上應以承租當時所建房屋之通常使用判斷之;蓋房屋如未經出租人同意而改造或更新材質結構致變更其使用期限者,若以變更後之狀態為斷,不免違背該租地建屋契約立約時當事人之真意。

【概念索引】

民法/租賃

【關鍵詞】


【說明】

一、爭點與選錄原因

(一)爭點說明

如何收回未定期限之租地建屋契約?

(二)選錄原因

本件係關於出租人將其土地出租與承租人建築房屋(未辦保存登記),但未約定租用期限,則出租人應如何收回基地?似乎難以直接適用法律規定,惟根據實務判決之見解,將租期解為「租至房屋不堪使用時為止」,然何謂「不堪使用」?本判決就此有所說明,故選錄之,以供參考。

二、相關實務

最高法院104年度台上字第559號判決同本判決意旨,並說明51年台上字第2987號判例不適用於未定期限租地建屋契約之原因,詳如下列判決節錄:

「按未定有期限之租地建屋契約,或雖定有期限,惟因出租人於租期屆滿時,未表示反對繼續租賃之意思,依民法第四百五十一條規定視為以不定期限繼續契約者,由於此等契約性質上非有相當之期限不能達其目的,依其契約之目的探求當事人之真意,契約之期限,應解為至房屋不堪使用時為止。查系爭建物已達不堪使用之程度,為原審合法確定之事實。被上訴人主張兩造間不定期基地租賃關係歸於消滅,自屬有據,其訴請上訴人拆除系爭建物返還土地,洵屬正當,應予准許。至於本院五十一年台上字第二九八七號判例意旨固謂:『租用建築房屋之基地,非有土地法第一百零三條所列各款情形之一,出租人不得收回,縱該地上所建之房屋因故滅失,而租用基地之契約要未失其存在,承租人仍得申請重建,且其申請重建之屋,除契約別有約定者從其約定外,不問是否與原狀相符,出租人均負有同意重建之義務。』惟參酌其基礎事實係針對租地建屋契約之房屋尚未達不堪使用之程度,而因不可歸責於承租人之事由致房屋滅失時,所為之闡釋,與系爭房屋業達不堪使用之程度者不同,尚無適用於本件之餘地。原審為上訴人不利之判決,所持理由雖非全以此為據,但於判決結果並無二致,仍應予維持。」

三、本案見解說明

判決從房屋稅籍資料判斷,原興建之房屋建材、結構,認原有房屋有經過改造,原有房屋均本已不堪使用,系爭租約已因租期屆滿而消滅,是以出租人請求其等拆屋還地,於法並無不合,亦無違背誠信原則及權利濫用禁止原則可言,據此駁回承租人之上訴。

【選錄】

按租地建屋契約,係以承租人使用其房屋為目的,非有相當之期限不能達其目的,故當事人雖未明定租賃之期限,依契約目的探求當事人之真意,仍應解為定有租至房屋不堪使用時為止之期限。是否不堪使用,原則上應以承租當時所建房屋之通常使用判斷之;蓋房屋如未經出租人同意而改造或更新材質結構致變更其使用期限者,若以變更後之狀態為斷,不免違背該租地建屋契約立約時當事人之真意。查陳○元等7人與建築信合社訂立之契約屬未定期限之租地建屋契約,上訴人有事實上處分權之系爭房屋,依原始房屋稅課稅資料記載均為「E雜木」或「D雜木以外」,除楊○安自承該屋破損,目前作為堆放雜物之用;其餘地上物經法院勘驗現場發現,均已變更為磚造建物,已非原雜木構造房屋,且其等未能證明曾經出租人同意而改造等情,均為原審所合法認定。系爭房屋經改造或更新材質結構部分,既未能證明曾經出租人同意,揆諸前揭說明,仍應依陳○元等7人承租時所建房屋之材質及結構通常使用判斷其租用期限,不能以變更後之狀態為斷。原審以原興建之房屋建材、結構為據,認原有房屋均已不堪使用,系爭租約已因租期屆滿而消滅,被上訴人請求其等拆屋還地,於法並無不合;亦無違背誠信原則及權利濫用禁止原則可言。上訴人指稱不應以房屋稅及資料所記載之材質為斷,而應以房屋現況判斷是否已達不堪使用,尚無可取。又上訴人所有建物既早已無占有系爭土地之權源,自無再討論有無債權物權化法理適用之必要。上訴論旨,就原審取捨證據、認定事實及解釋契約之職權行使,暨其他贅述而與判決結果無涉之理由,指摘原判決關於其敗訴部分違背法令不當,聲明廢棄,不能認為有理由。

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