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發佈日期:2018/11/13
強制執行法第51條第2項之性質為何?優先承買權所得行使之範圍為何?-最高法院一○六年度台上字第一六二二號判決

【主旨】

土地及其上房屋同屬債務人所有,僅土地遭查封後,債務人將房屋所有權讓與第三人,並與房屋受讓人訂立土地租賃契約,該租賃關係於房屋所有人與債務人間,固生債之效力,惟拍定人得依強制執行法第51條第2項之規定主張該推定租賃關係對其不生效力;又執行法院拍賣債務人所有之不動產,倘包括優先承買權標的及其他非優先承買權標的,在促進土地資源最有效率使用目的範圍內,優先承買權人除優先承買權標的外,固可擴及與優先承買權標的性質具有使用上不可分之範圍而一併承買,逾此部分,優先承買權人應無一併承買之權利,以免使優先承買權之效力過度擴張,致失立法之旨意。

【概念索引】

民法/優先承買權

【關鍵詞】


【說明】

一、爭點與選錄原因

(一)爭點說明

強制執行法第51條第2項之性質為何?優先承買權所得行使之範圍為何?

(二)選錄原因

本件係源於拍賣人拍定債務人所有之不動產時,有其他人以其為承租人、共有人為由,行使優先承買權。惟本件較有爭議者為,優先承買權所得行使之範圍為何?除了優先承買權之標的及與該標的性質具有使用上不可分之範圍外,逾此範圍,是否有優先承買權之適用?本判決就此有詳盡之說明,亦可複習相關強制執行法之規定,故選錄之,以供參考。

二、相關實務

最高法院105年度台上字第1168號判決指出主張優先承買權者應先證明其權利之存在,詳如下列判決節錄:

「按基地出賣時,地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權;租用基地建築房屋,出租人出賣基地時,承租人有依同樣條件優先承買之權。土地法第一百零四條第一項前段、民法第四百二十六條之二分別定有明文。上述基地承租人之優先承買權,即為承租人對於出租人之買賣契約訂立請求權(本院四十四年台上字第七六號判例參照),自須以其基地上房屋與基地間有租賃關係存在為其成立之要件,故提起此項訴訟之原告,應先證明上述基地租賃關係存在,始有買賣契約訂立請求權之可言。」

三、本案見解說明

最高法院指出,倘確認有優先承買權者,則應確認根據其所依據之規定,得主張優先承買之不動產範圍為何?又倘拍定人主張推定租賃對其不生效力,則是否有強制執行法第51條第2項之適用?此均應予以釐清,因而廢棄原判決,發回高等法院。

【選錄】

按民法第426條之2第1項、土地法第104條第1項所定基地承租人優先承買權之規範目的,在使土地所有與土地使用合一,如基地承租人所承租之範圍,並非土地之全部,僅為土地之一部,於土地出賣時,倘土地所有人與承租人約定租賃之範圍明確,承租人所得優先承買之範圍,固以約定承租之範圍為準,如約定承租之範圍不明,承租人所得優先承買之範圍,應以該房屋符合建築法規所需建築基地為準(超過承租範圍或所需建築基地部分,至承租人應否一併承買?及一併承買之範圍,為別一問題)。……又實施查封後,債務人就查封物所為移轉、設定負擔或其他有礙執行效果之行為,對於債權人不生效力,強制執行法第51條第2項亦定有明文,此項規定乃強行規定,該所謂債權人,兼指聲請執行之債權人及拍定人,至所謂不生效力,係指相對無效,即債權人或拍定人得主張該有礙執行效果之行為對自己不生效力。而土地及其土地上之房屋同屬一人所有,僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人,或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時,土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間,推定在房屋得使用期限內,有租賃關係。民法第425條之1固定有明文。該推定租賃關係,乃在當事人間無特別約定下,推定其意思表示為租賃關係,惟土地及其上房屋同屬債務人所有,僅土地遭查封後,債務人將房屋所有權讓與第三人,並與房屋受讓人訂立土地租賃契約,該租賃關係於房屋所有人與債務人間,固生債之效力,惟執行債權人或拍定人得依強制執行法第51條第2項規定,主張該租賃關係對自己不生效力,則在前述推定租賃關係下,拍定人亦應得主張該推定租賃關係對其不生效力。……其次,優先承買權,有依法律規定,亦有依當事人約定,惟不得由執行法院創設。執行法院於拍賣公告註明優先承買人應一併承買合併拍賣之其他土地或建物,該執行方法仍不能當然使優先承買人得影響原拍定人所取得買受人地位及所得買受之範圍。而承租人優先承買權之規定或土地法第34條之1第4項共有人優先承買權之規定,均寓含促進土地資源最有效率使用之目的及保護優先承買權人固有權益。執行法院拍賣債務人所有之不動產,倘包括優先承買權標的及其他非優先承買權標的,在上開目的範圍內,優先承買權人除優先承買權標的外,固可擴及與優先承買權標的性質具有使用上不可分之範圍而一併承買,逾此部分,優先承買權人應無一併承買之權利,以免使優先承買權之效力過度擴張,致失立法之旨意。

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