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發佈日期:2018/10/09
共有人如何依土地法第34條之1通知他共有人行使優先承購權-最高法院一○七年度台上字第二八八號判決

【主旨】

土地法第34條之1立法目的,在使優先購買權人知悉出賣條件,以利其決定是否行使優先購買權,書面通知並無格式或名稱之限制,無論其係訴訟上或訴訟外為之,凡得以使優先購買權人知悉出賣之條件者即足,並包括提出出賣人與買受人間之買賣契約書,亦可認係書面之通知

【概念索引】

土地法/優先購買權

【關鍵詞】


【說明】

一、爭點與選錄原因

(一)爭點說明

共有人如何依土地法第34條之1通知他共有人行使優先承購權?

(二)選錄原因

處分共有土地,依土地法第34條之1所定,以共有人及其應有部分合計過半數之同意行之,惟應以書面通知他共有人,不能以書面通知者,應公告之;共有人以上開方式出賣其應有部分時,他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購;上開規定於公同共有準用之,土地法第34條之1第2項、第4項、第5項定有明文。惟上揭規定,所謂「以書面通知他共有人」,是否有何形式上或提出時點之限制?本判決就此有所說明,故選錄之,以供參考。

二、相關實務

最高法院86年度台上字第3122號判決係在說明依土地法第34條之1第4項行使優先購買權之「同一條件」所指為何,詳如下列判決節錄:

「按土地法所定土地或建築改良物共有人之優先承購權,目的既在減少共有人數,簡化共有物之使用關係,則土地法第三十四條之一第四項所稱:『共有人出賣共有土地或建築改良物之應有部分時,他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購』者,應指他共有人於共有人出賣共有土地或建築改良物時,對於該共有人有請求以同樣條件訂立買賣契約之權而言。故出賣之共有人與他人所訂契約或他人承諾之一切條件,優先承購權人必須均表示接受,始有合法行使優先承購權可言。倘有部分不接受或擅加予變更買賣條件時,即非合法行使優先承購權,於出售土地共有人所定之期限經過後,其優先承購權即行消滅。」

三、本案見解說明

最高法院指出,本件上訴人起訴請求被上訴人移轉登記系爭土地之所有權,已於起訴狀檢附系爭買賣契約、出售約定書、同意書、付款支票等文件向法院陳報,業經寄存送達與共有人,是上訴人已踐行土地法第34條之1所定書面通知之義務。

【選錄】

按土地法第34條之1立法目的,在使優先購買權人知悉出賣條件,以利其決定是否行使優先購買權,書面通知並無格式或名稱之限制,無論其係訴訟上或訴訟外為之,凡得以使優先購買權人知悉出賣之條件者即足,並包括提出出賣人與買受人間之買賣契約書,亦可認係書面之通知。本件上訴人起訴請求被上訴人移轉登記系爭土地之所有權,已於起訴狀檢附系爭買賣契約、出售約定書、同意書、付款支票等文件向法院陳報,經第一審法院於101年5月9日將起訴狀繕本寄存於臺東縣警察局臺東分局中興派出所送達於馬○甜,有上揭資料及送達證書可稽。似此情形,可否認上訴人尚未踐行土地法第34條之1所定書面通知之義務?倘認已為通知,馬○甜如未於受通知10日內行使優先購買權,馬○慶(馬○甜之繼承人)得否再於105年11月28日行使優先購買權?均待進一步釐清。原審未遑詳加調查審認,率認馬○慶已合法行使優先承買權,進而為上訴人敗訴之判決,未免速斷。上訴論旨,指摘原判決違背法令,求予廢棄,非無理由。末查馬○甜、賴○於原審審理中之104年8月18日、106年4月12日死亡,馬○閔等6人、魏○輝等4人為其等之繼承人,原審於105年12月9日、106年6月20日依職權及依聲請,裁定命上開繼承人承受及續行訴訟,為原審所認定。則馬○甜、賴○繼承賴○平所有系爭土地部分,固應由馬○閔等6人、魏○輝等4人承受而續行訴訟,惟就上訴人追加請求馬○閔等6人、魏○輝等4人就其等繼承馬○甜、賴○關於系爭土地之應繼分部分,似亦應辦理繼承登記,然上訴人於原審聲明僅請求命馬○閔等6人、魏○輝等4人就賴○平所有系爭土地辦理繼承登記,究係請求各該繼承人就馬○甜、賴○繼承部分辦理繼承登記?或請求其等就繼承馬○甜、賴○關於系爭土地之應繼分部分辦理繼承登記?抑或二者兼有?各該應有部分為若干?均有未明,至其他被上訴人亦有未揭明辦理繼承之應有部分之情。案經發回,應由原審法院注意及之,附此敘明。

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