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發佈日期:2018/07/24
民法第425條之1推定租賃期間應如何計算-最高法院一○六年度台上字第一六四六號判決
【月旦法學教室第189期】
【主旨】

民法第425條之1第1項之租賃期限,應解為至房屋不堪使用時為止。至是否不堪使用,應以承租當時所建房屋,是否得為通常使用判斷之。倘未經出租人同意而改造或更新建築結構,不當延長房屋使用期限,加重出租人負擔,當非立法本旨所許

【概念索引】

民法/推定租賃

【關鍵詞】


【說明】

一、爭點與選錄原因

(一)爭點說明

  民法第425條之1推定租賃期間應如何計算?

(二)選錄原因

  民法第425條之1第1項規定:「土地及其土地上之房屋同屬一人所有,而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人,或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時,土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間,推定在房屋得使用期限內,有租賃關係。其期限不受第四百四十九條第一項規定之限制。」然何謂「房屋得使用期限內」?此觀乎推定租賃之期間認定,以避免土地被他人永久使用之情況。本判決就此有所說明,可供參考。

二、相關實務

  最高法院105年度台上字第722號裁定係在說明推定租賃之適用,需房屋具有經濟價值為必要,詳如下列節錄:

  「按民法第四百二十五條之一第一項規定:土地及其土地上之房屋同屬一人所有,而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人,或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時,土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間,推定在房屋得使用期限內,有租賃關係。既明定在房屋得使用期限內,推定有租賃關係,可見係以房屋具有經濟價值為要。原審因系爭房屋已無經濟價值,認系爭房屋對系爭土地已無法定租賃權存在,自不違背法令,附此敘明。」

三、本案見解說明

  查系爭磚造房屋齡至少80年以上,目前是否仍堪使用,已非無疑。又上訴人主張:系爭房屋於70幾年間歷經多次修建,檢視現場照片,屋頂搭蓋鐵皮,且以帆布包住,已經不堪使用,本件租賃關係業已消滅,不因被上訴人之事後修繕而得回復等語,此攸關租賃關係是否消滅之重要攻擊方法,不得徒以房屋目前由吳○○居住、經營商號使用,即謂其非不堪使用,進而為不利於上訴人之認定。

【選錄】

  土地及其土地上之房屋同屬一人所有,而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人,或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時,土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間,推定在房屋得使用期限內,有租賃關係。其期限不受第449條第1項規定之限制,為民法第425條之1第1項所明定。其租賃期限,應解為至房屋不堪使用時為止。至是否不堪使用,應以承租當時所建房屋,是否得為通常使用判斷之。倘未經出租人同意而改造或更新建築結構,不當延長房屋使用期限,加重出租人負擔,當非立法本旨所許。查系爭房屋為24年間大地震前由吳○所興建,王○全於102年10月31日將其房屋之權利範圍出賣予訴外人鄭○堯,鄭○堯於同年12月4日再將之贈與張○,系爭土地與系爭房屋間推定成立基地租賃關係,為原審認定之事實。果爾,系爭磚造房屋齡至少80年以上,目前是否仍堪使用,已非無疑。上訴人主張:系爭房屋於70幾年間歷經多次修建,檢視現場照片,屋頂搭蓋鐵皮,且以帆布包住,已經不堪使用,本件租賃關係業已消滅,不因被上訴人之事後修繕而得回復等語,攸關租賃關係是否消滅之重要攻擊方法,原審就此竟恝置不論,悉未調查審認,徒以房屋目前由吳○美居住、經營商號使用,即謂其非不堪使用,進而為不利於上訴人之認定,不免速斷。

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