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發佈日期:2018/07/05
無自耕能力者買受農地,並借名登記於第三人名下,則該買賣契約及借名登記契約之效力為何?-最高法院一○六年度台上字第二六八三號判決

【主旨】

關於農地之買賣,承買人雖係無自耕能力之人,如約定由承買人指定登記與任何有自耕能力之第三人,或具體約定登記與有自耕能力之特定第三人,即非民法第二百四十六條第一項以不能之給付為契約之標的,難認其契約為無效。又在立約當時承買人雖無自耕能力,而約定待承買人自己有自耕能力時方為移轉登記,或約定該項耕地之所有權移轉與無自耕能力之特定第三人,待該第三人有自耕能力時再為移轉登記者,依同條項但書規定,其契約仍為有效

【概念索引】

民法/給付不能

【關鍵詞】


【說明】

一、爭點與選錄原因

(一)爭點說明

  無自耕能力者買受農地,並借名登記於第三人名下,則該買賣契約及借名登記契約之效力為何?

(二)選錄原因

  過去土地法第30條規定:「私有農地所有權之移轉,其承受人以能自耕者為限。」有疑義者是,倘買受人無自耕能力,並約定將農地借名登記於有自耕能力之第三人,則該買賣契約效力究屬民法第246條第1項本文之無效,抑或屬本條項但書可除去之情形?又該借名登記契約是否違反強制規定與公序良俗而無效?本判決就此有所說明,故選錄之,以供參考。

二、相關實務

  最高法院102年度台上字第2189號判決指出,指定符合法定要件者為受登記之人,即非屬以不能之給付為契約標的,詳如下列判決節錄:
  「按原住民保留地之買賣,承買人雖非原住民,惟如約定由承買人指定登記與任何具有原住民身分之第三人,或具體約定登記與具有原住民身分之特定第三人,即非民法第二百四十六條第一項以不能之給付為契約之標的,其契約自屬有效。系爭土地為原住民保留地,金○玉與張○英訂立系爭土地買賣契約時,已同時約定將94 第一八九期 2018 年7 月系爭土地移轉登記與具有原住民身分之陳○女,為原審合法確定之事實,金○玉與張○英間之買賣契約,自為有效。原審本此見解為上訴人敗訴之判決,經核於法並無違誤。」

三、本案見解說明

  最高法院指出,因出資購買系爭土地,並借名登記在自然人甲名下,嗣後甲在股東會中對於系爭土地回歸A公司所有乙案,並無異議,可見A公司與甲成立借名登記契約時,已有待A公司或特定第三人可受移轉前開土地所有權時,再為移轉登記之預見,是以,A公司與甲間就系爭土地之借名登記契約,應無違反法律之強制規定或公序良俗之無效情形。

【選錄】

  按以不能之給付為契約標的者,其契約為無效。但其不能情形可以除去,而當事人訂約時並預期於不能之情形除去後為給付者,其契約仍為有效,民法第246條第1項定有明文。關於農地之買賣,承買人雖係無自耕能力之人,如約定由承買人指定登記與任何有自耕能力之第三人,或具體約定登記與有自耕能力之特定第三人,即非民法第246條第1項以不能之給付為契約之標的,難認其契約為無效。又在立約當時承買人雖無自耕能力,而約定待承買人自己有自耕能力時方為移轉登記,或約定該項耕地之所有權移轉與無自耕能力之特定第三人,待該第三人有自耕能力時再為移轉登記者,依同條項但書規定,其契約仍為有效。再按,稱借名登記者,謂當事人約定一方將自己之財產以他方名義登記,而仍由自己管理、使用、處分,他方允就該財產為出名登記之契約。其成立側重於借名者與出名者間之信任關係,其契約性質應與委任契約同視。倘其內容不違反強制、禁止規定或公序良俗者,當賦予無名契約之法律上效力,並適用民法委任之相關規定。查,51、51-2地號等土地及271建號建物,係由榮○公司出資購買、興建,僅借名登記在鄭○隆名下;且51、51-2地號土地並非屬農業發展條例第3條第11款之耕地範疇,亦無私法人不得承受之移轉限制耕地等情,為原審認定之事實。果爾,參以鄭○隆在系爭股東會中對於系爭土地回歸榮○公司所有乙案,亦無異議,似見榮○公司與鄭○隆成立借名登記契約時,已有待榮○公司或特定第三人可受移轉前開土地、271建號所有權時,再為移轉登記之預見,則榮○公司與鄭○隆間就系爭51、51-2地號土地及271建號間之借名登記契約,是否有違反法律之強制規定或公序良俗之無效情形,洵非無疑,非無研求之餘地。

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