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發佈日期:2017/09/21
民法
最高法院一○六年度台上字第七八一號判決
最新焦點判決:月旦法學教室第179期
【法領域】
 民法
【主旨】
  城市地方,以在他人土地上有房屋為目的而租用基地者,無論係租地後自建房屋,或承受前手之房屋後始租用該基地,皆應解為租地建屋契約。又房屋所有人與基地所有人間就基地有租賃關係,如當事人間無相反之特約,則房屋所有人將其房屋全部或一部分供與他人使用,是為所有人對於地上房屋使用收益權之行使,此與單純之基地轉租有別,尚難構成終止基地租約之原因
【概念索引】
 民法/租賃
【關鍵詞】
 租用建築房屋基地轉租終止
【說明】
  一、爭點與選錄原因
  (一)爭點說明
     承受前手之房屋後租用基地,嗣後將房屋供與他人使用,是否構成終止基地租約之原因?
  (二)選錄的原因
     本件之原因事實係承租人向前手受讓未辦保存登記之房屋一棟,並向農田水利會承租該房屋座落之基地,嗣後將該房屋交由他人經營小吃店。農田水利會以承租人違反租約將租賃物交由他人使用為由,終止租約,並請求返還租賃物及無權占用之利益。惟有疑義者是,本件是否屬於租地建屋?若是,本件是否符合土地法第103條第3款,出租人收回基地之事由?
 二、相關實務
     最高法院103年度台上字第2624號判決表示,基地承租人建築房屋後將房屋交由他人使用收益,非屬土第法第103條第3款之終止租約之事由:
按土地法第一百零三條第三款所規定承租人轉租基地於他人,出租人得終止契約之情形,係指承租人承租基地後,不自為建築,而將基地轉租於他人謀利;此究與基地承租人建築房屋後,將房屋全部或一部交由他人使用收益之情況有別,而使用房屋必然使用房屋所坐落之基地,尚難以此構成終止租約之原因。原審認吳○華向上訴人承租使用範圍包括附圖二所示A、B、C部分雨遮位置,查該B、C部分並非坐落於系爭土地,與系爭土地租賃無涉。而上訴人主張雨遮附合於系爭建物,倘若非虛,則系爭建物即因附合之雨遮而擴大其所有權範圍,吳○華承租該A部分位置即屬系爭建物一部,能否執此遽認上訴人係將該A部分土地轉租他人,殊非無疑。原審就此未詳加調查審認,徒以上開理由遽為上訴人不利之認定,進而為其敗訴之判決,尚有未合。」
 三、本案見解說明
    最高法院以,承租人於94年間自前手受讓未辦保存登記之建物後,於100年間向農田水利會承租上開建物坐落之系爭土地30平方公尺,作為該建物坐落之基地,兩造間就系爭土地似已成立租地建屋契約。則承租人將其上建物出租他人,能否謂出租人得以其係將承租基地轉租或以其他變相方法交予他人使用而終止租約,尚非無疑為由,廢棄原判決,發回更審。
【選錄】
  按城市地方,以在他人土地上有房屋為目的而租用基地者,無論係租地後自建房屋,或承受前手之房屋後始租用該基地,皆應解為租地建屋契約。又房屋所有人與基地所有人間就基地有租賃關係,如當事人間無相反之特約,則房屋所有人將其房屋全部或一部分供與他人使用,是為所有人對於地上房屋使用收益權之行使,此與單純之基地轉租有別,尚難構成終止基地租約之原因。查上訴人於九十四年八月二十二日自范○操受讓系爭建物後,於一○○年二月八日向被上訴人承租系爭土地三十平方公尺,作為該建物坐落之基地,為原審認定之事實。果爾,兩造間就系爭土地三十平方公尺似已成立租地建屋契約。則上訴人將其上建物出租他人,能否謂被上訴人得以其係將承租基地轉租或以其他變相方法交予他人使用而終止租約,尚非無疑。原審就此未詳加調查審認,遽依前揭理由認被上訴人終止租約合法,不無可議。
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