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首頁最新公告函釋所得稅法令公告房地合一2.0非自願交易房地情形

公告房地合一2.0非自願交易房地情形

文章發表: 2021/10/07

吳鳳琴

  • 中正大學法律學系碩士
  • 稅務工作者

【函令分類&名稱】

所得稅法:公告個人及營利事業非自願交易持有期間在5年以下之房屋、土地,得按20%稅率課徵房地合一所得稅情形

【函令字號】

  • 財政部110年6月11日台財稅字第11004575360號公告
  • 財政部110年6月11日台財稅字第11004575361號公告

【函令內容】

【第一則】個人非自願因素交易房地

所得稅法第14條之4第3項第1款第5目規定個人因調職、非自願離職或其他非自願性因素交易持有期間在5年以下之房屋、土地情形如下。但經稅捐稽徵機關查明有藉法律形式規避或減少納稅義務之安排或情事者,不適用之:

一、個人或其配偶於工作地點購買房屋、土地辦竣戶籍登記並居住,且無出租、供營業或執行業務使用,嗣因調職或有符合就業保險法第11條第3項規定之非自願離職情事,或符合職業災害勞工保護法第24條規定終止勞動契約,須離開原工作地而出售該房屋、土地者。

二、個人依民法第796條第2項規定出售於取得土地前遭他人越界建築房屋部分之土地與房屋所有權人者。

三、個人因無力清償債務(包括欠稅),其持有之房屋、土地依法遭強制執行而移轉所有權者。

四、個人因本人、配偶、本人或配偶之父母、未成年子女或無謀生能力之成年子女罹患重大疾病或重大意外事故遭受傷害,須出售房屋、土地負擔醫藥費者。

五、個人依據家庭暴力防治法規定取得通常保護令,為躲避相對人而出售自住房屋、土地者。

六、個人與他人共有房屋或土地,因他共有人依土地法第34條之1規定未經其同意而交易該共有房屋或土地,致須交易其應有部分者。

七、個人繼承取得房屋、土地時,併同繼承被繼承人所遺以該房屋、土地為擔保向金融機構抵押貸款之未償債務,因無足夠資力償還該未償債務之本金及利息,致出售該房屋、土地者。

【第二則】營利事業非自願因素交易房地

所得稅法第24條之5第2項第1款第4目規定營利事業因非自願性因素交易持有期間在5年以下之房屋、土地情形如下。但經稅捐稽徵機關查明有藉法律形式規避或減少納稅義務之安排或情事者,不適用之:

一、營利事業依民法第796第2項規定出售於取得土地前遭他人越界建築房屋部分之土地與房屋所有權人者。

二、營利事業因無力清償債務(包括欠稅),其持有之房屋、土地依法遭強制執行而移轉所有權者。

三、營利事業與他人共有房屋或土地,因他共有人依土地法第34條之1規定未經其同意而交易該共有房屋或土地,致須交易其應有部分者。

四、銀行因行使抵押權而取得之房屋、土地,依銀行法第76條規定應自取得之日起4年內處分者。

【函令析要】

一、前言

為抑制短期炒作不動產並防杜個人藉由設立營利事業短期買賣房地,規避稅負,2021年4月28日修正公布所得稅法(下稱房地合一稅2.0),房地合一稅2.0延長個人短期交易房地適用高稅率之持有期間,其交易持有2年以內之房地應適用45%稅率,交易持有超過2年未逾5年之房地應適用35%稅率,營利事業比照個人依持有期間按差別稅率課稅。為避免個人及營利事業因非自願性因素短期內交易房地而適用高稅率課徵所得稅,財政部爰依房地合一稅2.0修正規定,於2021年6月11日公告個人及營利事業非自願交易房地情形,個人及營利事業交易房屋、土地符合規定情形者,得適用20%稅率課稅,並自2021年7月1日生效。

二、個人非自願交易房地情形

個人部分係參考106年11月17日台財稅字第10604686990號公告(下稱106年公告)訂定:(一)調職或非自願性離職情事;(二)土地遭他人越界建屋;(三)無力清償債務遭強制執行;(四)因重大疾病或意外需支付醫藥費;(五)躲避家暴保護令相對人;(六)他共有人未經同意而交易其共有房地等6種非自願交易房地情形納入,另新增繼承有貸款之房地,因無足夠資力償還該未償債務之本金及利息,而需出售房地的情形。

106年公告之非自願交易的6種情形中,稽徵實務上較有爭議的為未經同意的遭他共有人出售共有部分房地之情形。為解決共有不動產糾紛,促進土地利用,便利地籍管理及稅捐課徵,我國於1975年間增訂土地法第34條之1規定,共有土地或建築改良物,得由人數過半且應有部分亦過半數之共有人代為處分,以解決因少數共有人不同意而無從處分共有物的困難。考量房屋或土地共有人未經他共有人同意,逕依土地法第34條之1規定出售共有房屋或土地的情形,他共有人可能於非自願情形下交易共有房屋或土地的應有持分,為避免納稅義務人因上開情形交易持有期間在2年以內的房屋、土地,而須適用45%或35%較高稅率,故將此種情形納入非自願交易情形。

此種情形係指遭他共有人出售而未同意之共有人可適用,如果是由個人訴請法院裁判變價分割共有房地,得否適用非自願因素交易?例如,甲、乙、丙共同持有A房地,因無法協議達成分割,遂向地方法院訴請變價分割,按共有人應有部分分配價金。嗣經地方法院判決共有人甲、乙將其持分分配予丙,丙以金錢補償甲、乙兩人,惟甲持有期間未滿1年,是否屬非自願交易情形適用20%稅率?目前稽徵實務認為,本案甲君依民法第823條1及第824條2規定主動向地方法院提起共有物分割之訴,經法院裁量將系爭房地分配予被告丙,再由丙以金錢補償方式分割共有物,與土地法第34條之1規定共有人及其應有部分過半或應有部分逾三分之二,而處分共有物之情事有別,故甲須按持有期間適用45%稅率。

本次個人新增第七種樣態,個人繼承取得不動產併同繼承被繼承人以該筆房地為擔保向金融機構抵押之貸款,因無資力償還繼承到的本金及利息,須賣屋償債,為避免其因適用短期高稅率而增加財務負擔,影響遺屬基本生活之維持,而予以納入。例如,被繼承人甲於2016年1月1日3銀行貸款買入房地1筆,甲於2021年7月1日死亡,該房地由繼承人乙繼承時一併承擔尚未償還之貸款餘額,倘乙繼承後每月收入並無法負擔該筆銀行貸款,在此公告發布前,須乙未如期償還貸款而被金融機構向法院申請拍賣移轉時,始會被認定為非自願交易情形可適用較低之20%稅率,但遭法院拍賣之價格可能較市場行情為低,但此公告發布後,繼承人在尚未被法院拍賣前自行出售,亦可適用20%稅率......(閱讀全文請參考月旦財稅實務釋評月旦知識庫

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